Contenção do AL em Lisboa baixou preços de T2 em 20%

Discussões longas esvaziaram parte dos efeitos com uma corrida às licenças antes da entrada em vigor das primeiras restrições no centro histórico.

A criação de zonas de contenção do alojamento local em Lisboa, no final de 2018, teve por efeito uma quebra de 20% no preço dos imóveis de habitação com duas divisões nos bairros sujeitos às restrições, com os preços da generalidade dos imóveis a descerem cerca dos 9%, afirma um estudo publicado pelo Gabinete de Estratégia e Estudos do Ministério da Economia.

O estudo chega à conclusão que plataformas como o Airbnb não influem igualmente nos preços de todo o tipo de habitações. São os T2, mais suscetíveis ao arrendamento de curta duração, os imóveis cujo preço mais oscila de acordo com alterações à procura por proprietários inscritos na plataformas de alojamento local.

A contenção na Baixa fez cair significativamente as vendas de habitações nas zonas da Madragoa, Bairro Alto, Bica, Príncipe Real, Santa Catarina, São Paulo, Boavista, Conde Barão, Alfama, Mouraria e Sé. A descida foi da ordem dos 20% nos meses imediatamente posteriores à entrada em vigor das primeiras limitações, um indicador de que a opção de usar a licença de arrendamento de curta duração é um factor importante na procura pelas casas destas áreas.

Já os valores cobrados na plataforma Airbnb pelos gestores de alojamento local destas zonas não sofreram qualquer alteração significativa.

O trabalho, dos economistas Susana Peralta, João Pereira dos Santos e Duarte Gonçalves, assume-se como um dos poucos estudos a analisar transversalmente os efeitos das proibições ao arrendamento de curta duração que têm vindo a ser impostas em capitais de forte procura turística até aqui. Compara evolução de registos, preços listados no Airbnb, transações e preços de imóveis nas zonas onde foram primeiro foram suspensas novas licenças para alojar turistas.

Segundo os autores, o uso da plataforma Airbnb não explica toda a subida de preços do alojamento das grandes cidades, e que nos últimos três anos superou os 60% nas cidades de Lisboa e Porto. Mas, ainda assim, houve efeitos das restrições adotadas, embora limitados por longos períodos desde a discussão das medidas até à sua implementação.

Desde a aprovação da lei que permitiu aos municípios impor zonas de contenção, em agosto de 2018, até à entrada em vigor das primeiras restrições no centro histórico de Lisboa, em novembro seguinte, os registo de alojamento local dispararam 31%, observa o estudo. Uma tendência que não se manteve em zonas limítrofes já depois das restrições em vigor. Para os autores do estudo, tal indica que o que os proprietários fizeram foi antecipar registos antes da entrada em vigor das limitações. Há "fortes provas de que o período de discussão prévio à implementação da lei foi longo o suficiente para mitigar a eficácia da proibição, pelo menos no curto prazo".

"É importante ter cautela quanto a longos períodos de discussões antecipadas sobre regras de zonamento que criam direitos de arrendamento", aconselham.

Apesar do impacto do alojamento local no mercado da habitação destas cidades, os autores defendem a criação de um conjunto de políticas mais lato do que as restrições à participação em plataformas como o Airbnb. "A explosão do turismo e do arrendamento de curta duração, apesar da importante, é apenas um dos factores por trás do crescimento acumulado de 68,2% nos preços do imobiliário na cidade de Lisboa entre 2016 e 2019".

O estudo, agora publicado, não olha ainda para os efeitos da pandemia no licenciamento do alojamento local, num momento em que o proprietários enfrentam uma redução de procura e são adotados incentivos à colocação dos imóveis no arrendamento convencional. O registo nacional de alojamento local conta atualmente cerca de 95 mil licenças em todo o país.

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